房地产行业未来发展趋势

通过第七次全国人口普查，既摸清了我国人口总量，掌握了人口规模的变化趋势。也查清了人口结构和分布状况、人口迁移流动状况，反映了人口结构演变和人口社会变迁等情况。而一直以来，人口都与房地产密切相关。作为房地产企业，每当进入一个新的城市，除了要了解当地的经济规模和收入外，更要研究当地的人口结构和人口流动情况。因此，本次全国人口的现状与趋势，也能够间接折射出房地行业未来的发展趋势。

城市之间的房地产市场或进一步分化

根据官方公布的第七次全国人口普查数据显示，全国人口共141178万人，与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%；年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点，这表明，中国人口10年来继续保持低速增长态势。从人口总量来看，31个省份中，人口超过1亿人的省份有2个，分别是广东126012510人和山东101527453人。河南以99365519人排名第三。与2010年第六次全国人口普查相比，31个省份中，有25个省份人口增加。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南，分别增加21709378人、10140697人、6088113人、5734388人、5341952人。东北地区的黑龙江、吉林、辽宁人口减少量位居前三。

整体看，人口向经济发达区域、城市群进一步集聚。从流向上看，人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚，长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速，集聚度加大。值得注意的是，在人口增速与城市化进程放缓的背景下，广东和浙江依然保持人口的高速增长，与这两个省份的经济活力成正比。另外，一线城市的人口增速仍然高于全国平均水平，说明对人口的吸引力仍在。经济活力与人口形成的正反馈，将带动房地产市场的繁荣。从国外的经验看，当经济结构中服务业占比越来越高，超大城市对人口就业的吸引力将增加，如果该规律同样适用于我国，则意味着这些经济发达的城市吸引力仍将有增无减。同样，这也代表着未来城市之间的房地产市场或进一步分化。

适老化与适小化应是未来产品供给趋势

人口普查结果显示，全国共有家庭户49416万户，家庭户人口为129281万人；集体户2853万户，集体户人口为11897万人。平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年的3.10人减少0.48人。这意味着，家庭户平均人口跌破3。

对此，国家统计局称，家庭户规模继续缩小，主要是受我国人口流动日趋频繁和住房条件改善年轻人婚后独立居住等因素的影响。房地产20年的市场化使其持续快速增长，居民的住房条件得到大幅改善。一部分年轻人工作后，可能通过租房或是买房独立居住，这也越来越成为一种普遍现象。因此，对于房地产而言，未来在产品的供给方面，应该要适应家庭的小型化。同时，适老化与适小化也是大的趋势。

人口老龄化带来的挑战与机遇

根据普查数据，我国15-59岁人口为894376020人，占63.35%；60岁及以上人口为264018766人，占18.70%，其中65岁及以上人口为190635280人，占13.50%。从年龄构成来看，与2010年相比，0—14岁、15—59岁、60岁及以上人口的比重分别上升1.35个百分点、下降6.79个百分点、上升5.44个百分点，人口老龄化程度进一步加深。

人口老龄化是社会发展的重要趋势，也是今后较长一段时期我国的基本国情，这既是挑战也存在机遇。对于房地产来说，虽然年龄越大，越不会是房地产的“刚需”。但不得不承认的是，未来对于养老住房的需求将会逐步攀升。事实上，有不少房地产开发商瞄准养老领域进行布局，并已取得了初步成果。根据《2021中国养老与康养产业发展报告》披露，在主板上市的公司中，目前涉及养老产业有82家，其中主营业务为房地产的公司32家，占比高达39%。长期来看，随着经济发展和人们生活水平的提高，高净值老年群体逐渐增多，其改善型养老需求也会扩大养老产业的市场空间。

低生育率将长期影响房地产

老龄化进程明显加快的同时，当前国内生育率水平已处于较低水平。根据梳理，2016-2020年间，中国出生人口分别为1786万人、1723万人、1523万人、1465万人和1200万人，出生人口已经连续4年下降。从生育率来看，受育龄妇女数量持续减少和“二孩”效应逐步减弱的影响，当前，中国已进入低生育率时期。普查数据显示，2020年中国育龄妇女总和生育率仅为1.3。

此外，新冠疫情也增加了生活的不确定性和对住院分娩的担忧，进一步降低了居民生育的意愿。但低生育水平是经济社会发展的一个结果，也是发达国家普遍面临的问题，也将成为我国面临的现实问题。对于房地产，考虑到老龄化后的死亡人口会逐步增长，很多家庭房子将会闲置。叠加出生人口的下滑，相对过去维持低位，这个负面影响对房地产也将是长期的。